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楼盘炒作计划

哪些地方楼市投机炒作抬头?
展开全部 在大多数城市坚持因地制宜、因城施策的情况下,我国房地产市场总体保持了稳定态势。不过,近日个别城市房地产市场出现了过热苗头,投机炒作有

楼盘炒作计划

哪些地方楼市投机炒作抬头?

展开全部 在大多数城市坚持因地制宜、因城施策的情况下,我国房地产市场总体保持了稳定态势。

不过,近日个别城市房地产市场出现了过热苗头,投机炒作有所抬头。

要解决这一问题,必须从供需两端发力,避免投机性需求大量进入市场—— 近日,个别城市的楼市再度火爆,购房者队伍排起“长龙”,一房难求。

过热苗头的原因几何?政策又该如何发挥效应让投机炒作赶紧“刹车”?针对这些问题,经济日报记者采访了相关部门和专家。

个别城市出现抢购 在大多数城市坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松,保持政策的连续性和稳定性的情况下,我国房地产市场总体保持了稳定态势。

从国家统计局的最新统计数据看,一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大,二三线城市同比涨幅有所回落。

不过,近日个别城市房地产市场出现了过热苗头,投机炒作有所抬头: 成都出现了几万人抢购千套住房,买房队伍绵延几公里的场景;杭州出现了大量市民为了获得购房摇号的资格,在开发商指定银行排队等候购房诚意金冻结的情况。

记者注意到,造成这些城市居民排队抢购住房的主要原因是政府出台限价政策,使新房价格比周边二手房价格更低,这意味着“买到即是赚到”。

为了体现“公平”,一些城市又不得不出台摇号政策。

中原地产首席分析师张大伟说,目前全国摇号的城市已经有8个,摇号可以说是无奈之举,短期的确有效,起码可以公平一些,增加普通人买到房的概率,但如果不配套其他政策,只限价、只摇号,那么各种暗箱操作可能会越来越多。

财经评论员马光远认为,如此抢房场景让大家对市场的真实温度失去了基本判断,在不明真相的人看来,市场依旧火爆,加剧了市场的焦虑,扰乱了市场的基本秩序和规律。

过热苗头原因何在 造成个别城市抢购新房的原因是什么呢?不同城市可能原因不同。

在张大伟看来,最近出现房价上涨的一些城市发布过人才引进的政策。

人才引进政策在客观上降低了购房门槛,在吸引人才的同时,很可能将投机性需求一并引进市场。

同时,市场变化可能进一步带来预期的变化。

马光远认为,新房市场抢购现象,势必冲击购房者的神经,引发新的恐慌。

让一些人以为市场又要开始疯涨了,于是在新房无望抢到的情况下,开始下手二手房。

个别城市抢购新房与这些城市住房供给不足可能有一定关系。

而供给不足是否完全由库存不足造成? 据了解,长沙市在5月14日集中约谈80余家房地产开发企业,要求达到预售条件的房地产项目须于当周内上报销售方案,并在限定时间内开盘,对构成捂盘的项目和企业,除严格限定其按照最初审批价格进行销售外,还将通过曝光、约谈、纳入“黑名单”等手段,促使其加快入市步伐,对捂盘情节特别严重且拒不整改的,将暂停其参与长沙土地市场招拍挂,即禁止其在长沙拿地。

由此可见,所谓供给不足引发的市场火爆,在个别城市还与一些开发商可能存在的捂盘惜售行为有关。

供需两端共同发力 房地产市场根本矛盾是供给与需求的矛盾。

要化解这一矛盾,必须从供需两端发力。

新一轮调控措施实施以来,限购、限贷、限价、限号等措施,坚持了“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,从需求端发力,避免投机性需求大量进入市场。

为房地产市场平稳健康发展,还应该在供给端上多做文章。

住房和城乡建设部近日出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》就明确,抓紧调整住房和用地供应结构。

各地要有针对性地增加住房和用地有效供给,切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价;提高住房用地比例,热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化,6月底前提出并上报具体实施方案。

与此同时,人们对房地产市场的预期也在相当程度上影响着市场的冷与热。

稳定预期,对于稳定市场至关重要。

住建部的《通知》明确,加快制定实施住房发展规划。

各城市要科学编制住房发展规划,明确住房发展目标、重点任务和政策措施,合理确定住房和用地供应规模、结构、时序。

城市住房发展规划报上级政府备案后实施,主要目标和指标纳入当地经济社会发展预期指标管理。

2018年底前,一线、二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划。

来自人民网

房地产开盘方案书怎么写?

初步阶段]1、 项目资源条件整合及判断负责部门: 策划部、项目部、销售部、工程部报告名称: 《**项目策划大纲》中心内容: 资源条件整合宏观资料:市场整体、片区趋势、基本行情。

地段资料:规划要点、坐标。

周边资料:交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。

发展商资料:背景、关系、资金、技术等的实力情况。

判断内容:优势、难点、突破口、把握度。

2、 多方案初步规划、设计或调整建议负责部门: 策划部、项目部、工程部、设计院报告名称: 《会议纪要汇总》 《**项目概念设计提示》或《项目调整建议》中心内容: 草图、立意、说明、交流记录[前期策划阶段]3、 地块内在条件整合及价值分析负责部门: 策划部、项目部、财务部报告名称: 《**项目土地价值与分析报告》中心内容: 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较4、 资源综合及定位负责部门: 策划部报告名称: 《**项目综合定位报告》中心内容: 上述各内容汇总,初步定位或创意5、 依据定位针对性的市场调查负责部门: 策划部报告名称: 《**项目市场调查报告》中心内容:客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等,或根据创意寻找市场依据6、 经济可行性分析负责部门: 策划部、项目部、财务部报告名称: 《**项目经济可行性分析报告》中心内容:静态的综合成本(地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金)收益率与销售价格的分析。

7、 初步营销框架负责部门: 策划部、销售部报告名称: 《**项目初步营销报告》中心内容:推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系8、 规划、设计方案及跟踪负责部门: 策划部、工程部、销售部报告名称: 《**项目初步营销报告》 《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》 或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》中心内容: 草图,设计创意、任务书、设计交底、指导[营销策划阶段]9、营销整体规划负责部门: 策划部、销售部报告名称: 《**项目营销整体规划》中心内容: VI,推广的主题。

方式、渠道、策略、步骤,包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段,如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。

10、经济敏感性分析负责部门:财务部报告名称: 《**项目经济敏感性分析报告》中心内容: 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

11、价格策略执行计划负责部门: 策划部、销售部报告名称: 《**项目价格策略报告》中心内容:依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断,进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。

12、物业准备工作计划负责部门: 物业公司报告名称: 《**项目的物业模型》中心内容:配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。

13、销售准备工作计划负责部门:策划部、销售部报告名称: 《**项目前期工作计划表》中心内容:文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算14、项目包装执行计划负责部门: 策划部、广告公司报告名称: 《**项目包装概念设计》中心内容: VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位(装修套餐)等的设计和制作计划安排及费用预算。

15、广告宣传炒作计划负责部门: 策划部、销售部、广告公司报告名称: 《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》中心内容:户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

16、销售活动规划及策划负责部门: 策划部、销售部报告名称:《**项目公关活动计划报告》、《**项目**活动报告策划书》中心内容:开工、开盘、封顶、竣工、入伙等仪式,新闻发布会,展销会等其他公关活动的计划安排及费用预算。

17、装修套餐负责部门: 策划部、装修公司报告名称: 《装修套餐服务计划报告》中心内容: 售后装修和装修按揭服务。

[销售实施阶段]18、销售培训负责部门:策划部、销售部教材名称: 《销售基础知识》《**项目销售相关内容》中心内容:建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。

19、执行修正负责部门:策划部、销售部往来文件: 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》中心内容: 根据销售状况和市场动向的反馈,适时调营整营销计划。

20、置业锦囊负责部门: 策划部、销售部报告总称: 《置业锦囊》中心内容:根据项目优势选编的购楼、选房须知,各阶段项目卖点的序列。

21、夸张和消费者投资的可性报告

自媒体为何会变成房地产炒作重灾区?

展开全部 开发商营销方案囊括自媒体 近年来,与房地产行业有关的一些自媒体在推高房价方面可谓“功不可没”。

在“2018深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会”上,深圳市规划和国土资源委员会副主任王东说,针对房地产市场存在的突出问题,通过多部门联合执法,重点打击投机炒房行为和房地产黑中介,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,严厉打击利用自媒体、公众号等媒体炒作房地产、散布虚假信息等行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众的合法权益。

此前,住房和城乡建设部也下发通知指出,各地要全面落实住房销售合同网签备案制度,定期发布权威信息;加强政策解读和市场信息公开,及时澄清误读,正面引导舆论;严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房地产、散布虚假信息等行为。

记者就此联系了房地产行业某知名微信公众号后台,得到了这家自媒体发布广告的价格费用:“微信公众号头条推送12万元,微博直发5万元,以上是发布广告的费用。

如需博主亲自撰稿,撰稿费另加8万元。

” 媒体了解到,这一公众号平时以推送财经内容为主,每篇的阅读量基本都达到10万以上。

该公众号关于房地产的分析文章,常引得评论区一片赞赏。

比如今年6月的一篇文章中,前半部分详细分析了当今时代人们对生活品质的追求,接着笔锋一转,提到了某个房产项目的区位优势,称其为“大都市人的真正后花园”。

博主称自己的初心是“希望给奔波的国人寻找心灵的港湾”。

另一个拥有数十万粉丝的房地产微博,其内容更是与买房息息相关,比如,“房产就放在那里,谁去拿就是谁的”“应先赚房产的钱”“买房,差不多唯一正确的选择是尽早买”。

记者注意到,该微博曾回复网友称,“如果你现在住在一二线城市,每次房价上涨,都及时把房产升值部分提现,用来再次投资房产,你现在持有的房产,应该有八套以上”。

一位不愿透露姓名的房地产自媒体从业人员告诉记者,一般的传媒公关公司对房地产推出的宣传策划方案里,常包括线上自媒体广告和线下活动等。

广告投放初始目的是推广产品而非抬高房价。

在被问及大推自媒体广告是否能对房价产生影响时,该从业人员回答:“我们更多是塑造品牌形象,实际效果需要视情况而定。

” 一家大型房地产公司的内部员工就上述情况回复记者称,“我们确实会在不同的平台花很大力度宣传,但炒作这个词的界限很模糊。

我公司非常注重品牌意识,不可能宣传不实消息,更不会做杀鸡取卵的事情。

品牌公司不会在网络大张旗鼓投入与事实不符的广告,自毁品牌形象”。

购房微信群网友被看作“金元宝” 除了自媒体,与房地产有关的信息通过各种渠道广泛传播。

在一个200人的买房交流微信群中,有网友说:“炒房不是个人能炒起来的,小门小户是没有这个能力的。

炒房大多是房地产公司的营销手段,吸引更多的人来买房子,趁机哄抬房价。

我就是做这一行的,我特别清楚。

” 当媒体问及如何判断房地产商的营销时,这名网友解释,“劝客户少开发票的大都是为了逃避税款的房地产商。

特别是房产商突然涨价,谈好的价格和合同上不一致,这样基本可以判断他们使用了不良手段。

房价缓慢上升可以理解为开发商合理避税,但突然涨价是不符合常理的”。

在这个购房群里,有网友发布的一条消息引起了记者的注意,“我有套房子近期想卖掉,房子70平方米户型非常好,不想卖得太低,9月份后房子会涨吗?有没有懂行的帮我看看,感谢”。

这一消息发布之后,群内立刻有几名网友站出来抗议:“这是典型的营销!”“踢掉,这种简单的套路还往群里发!” 群主对此解释称,“这是全国群,真要卖房的人会不写城市地址吗?这些骗子广撒网,有好奇的就被套进去了。

如果你加了他,聊着聊着你在哪他房子在哪了,定价又很低,能给建议的人必然是懂行的,听到这低价,能不心动”? 还有网友认为,“加入购房群的人,不是真想买房,就是利益相关,骗子进来看群里面都是一个个金元宝”。

饥饿营销和电话推销也是房地产行业常用的手法。

“某某园,样板间22号就开放了,就是不开盘。

”老家在安徽的王先生急需购房,最近看了不少楼盘。

“销售总说马上就没有房了,到哪个楼盘都说房子只有一两套。

感觉现在卖房子和卖‘跳楼价’的羊毛衫一样,每天都是‘大甩卖’,没多久就卖光了。

”王先生说。

还有一名从事商业地产推广的房地产从业人员告诉记者,“我们商业地产做广告是有一定效果,但是这肯定不如用电话推销‘拦截’的效果好”。

“没需要的人接到就挂断了,有需要的人接到肯定会听下去,这是和电话销售技巧有关的。

”这名房地产从业人员说。

自媒体不能助长非理性房产消费 对于形形色色的房地产营销手法,记者采访了业内有关专家。

“自媒体作为信息时代传播快、受众广、影响大的新兴媒介,在房地产推广方面扮演了重要角色。

新媒体和传统房产营销确实有不一样的地方,这是互联网兴起以来,地产商用来刺激炒房需求从中获得商业利益的一种方式。

”中国人民大学法学院教授刘俊海说。

北京大学法学院...

房地产营销策划主要做什么?

一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。

可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发组织机构、管理费用的研究;(8)开发建设计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。

可行性研究的工作阶段 投资机会研究。

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。

该阶段投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。

如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。

初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。

在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。

详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。

详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%~3.0%,大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策,按照国家有关规定,对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目,必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

未经评估的建设项目,任何单位不准审批,更不准组织建设。

可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行:(1)接受委托;(2)调查研究;(3)方案选择与优化; (4)财务评价和国民经济评价;(5)编制可行性研究报告。

二、房地产营销策划内容 营销策划内容: A、定价策略 1、根据市场情况,合理分布各销售阶段,并制定平均销售价格表; 2、实施后,在销售过程中视实际情况调整销售价格; 3、推出特价房的时机及数量建议; 4、楼层、朝向、景观差价; 5、付款方式建议; 6、售价调整与销售率及工程进度的关系 B、销售费用及资金流量调控建议 1、营销全过程中各阶段销售费用(包括广告设计、制作及发布,售楼处及样板房装修,销售人员奖金,名类促销活动等费用)的数额建议; 2、销售资金回笼与工程进度关系建议 C、开盘时间及销售阶段的划分 1、开盘时机建议(根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑); 2、销售阶段的划分及周期 D、销售控制 1、推盘手法建议; 2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议; 3、价格调控与促销手段建议; 4、签署认购书与合同的注意事项 E、人员培训 1、发展商简介; 2、房地产特性与房地产价值; 3、项目环境资料说明; 4、项目规划介绍; 5、公共设施介绍; 6、整体理念介绍表表达; 7、营销理念; 8、营销技巧; 9、逼定技巧; 10、案名表达; 11、广告定位; 12、广告表现; 13、市场客源定位; 14、业务计划介绍; 15、买方心理障碍排除; 16、现场接待流程及规定; 17、守价技巧; 18、准客户资料收集及分类方法; 19、电话拜访与演练; 20、DM寄发及促销活动计划说明; 21、自我促销及组合促销介绍; 22、现场买气制造; 23、认购书、售价与付款办法介绍; 24、相关法务及税务介绍; 25、仪态、仪表与商业礼仪; 26、答客问演练与课程验收

房地产销售筹备期可以细分为那些步骤?

地产营销随着不断完善、拓展和延伸,在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划,它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术,其实际cao作性更高。

随着国内房地产市场竞争日益激烈,好的营销策划更成为企业创名牌,迎战市场的战略武器,策划书是营销策划的反映。

在此谈一谈策划书的编制问题。

一、营销策划书编制的原则 为了提高策划书撰写的准确性与科学性,应首先把握其编制的几个主要原则: (一)逻辑思维原则:策划的饿目的在于解决企业营销中的问题,按照逻辑性思维的构思来编制策划书。

首先是设定情况,交代策划背景,分析房地产发展现状,再把策划中心全盘托出,其次进行具体策划内容详细阐述;三是明确提出解决问题的对策。

(二) 简洁朴实原则:要注意突出重点,抓住企业营销中所要解决的核心问题,深入分析,提出可行性的相应对策,针对性强,具有实际cao作指导意义。

(三可cao作性原则:编制的策划书是要用于指导营销活动,其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理,因此其可cao作性非常重要,不能cao作的方案创意再好也无任何价值,不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物,管理复杂显效低。

(四)创意新颖原则:要求策划的“点子”(创意)新、内容新、表现手法也要新,给人以全新的感受,新颖的查是策划书的核心内容。

二、营销策划书的基本内容 策划书按道理没有一成不变的格式,它依附于产品或营销活动的不同要求,在策划的内容与编制格式上也有变化。

但是从营销策划活动一般规律来看,其中有些要素是相同的。

因此,我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式, 封面: 策划书的封面可提供以下信息:策划书的名称;客户名称;策划完成日期及本策划适用时间段。

因为营销策划具有一定的时间性,不同时间段上市场的状况不同,营销执行效果也不一样。

策划书正文部分主要包括: (一)策划目的 要对本营销策划所要达到的目标,宗旨树立明确的观点,作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在,以要求全员统一思想,协调行动,共同努力保证策划高质量的完成。

企业营销上存在的问题纷繁多样,但概而言之,也无非六个方面: 初步房地产业,缺乏实际cao作经验。

尚无一套系统营销方略,因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。

某地产项目改变功能和用途,原有的营销案已不适应新的形势,因而需要重新设计新的营销方案。

企业改革经营方向,需要相应地调整行销策略。

发展商原营销实施方案严重失误,不能再作为企业的行销计划。

房地产市场行情发生变化,原经销案已不适应变化后的市场。

发展商在总的营销实施方案下,需在不同的时段,根据市场的特征和行情变化,设计新的阶段性方案。

一般的房地产营销策划书文案中,对策划书的目的说的非常具体,都会出现类似如下前言:承蒙某某房地产开发有限公司的信任,委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。

我们通过对该项目的市场分析和项目定位,又抽调出大批市场调研人员深入市场,针对该项目进行了全面的市场调研,从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性,要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识,完成任务,这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

(二)、分析当前的营销环境状况 对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。

它是为制定相应的营销策略,采取正确的营销策略提供依据,“知己知彼方能百战百胜”,因为这一部分需要策划者对市场比较了解,这部分主要分析: 1、当前市场状况及市场前景分析 房地产市场总体概述; 区域竞争性楼盘分析; 楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况; 市场成长状况,楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。

对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何,相应营销策略效果如何,需求变化对产品市场的影响。

目标客户群体对楼盘的接受性,这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

2、对楼市影响因素进行分析。

主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、居民经济条件,如置业者收入水平,消费结构的变化,消费心理及文化层次等,对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况,商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。

(三)市场机会与问题分析。

所谓的营销实施方案,就是对市场机会的把握和策略的运用,因此分析市场机会,就成了营销策划的关键,只要找准了市场机会,策划就成功了一半。

1、针对项目目前营销现状进行问题分析,一般营销中存在的具体问题,表现为多方面:发展商知名度不高,项目地段不佳,形象不佳影响产品销售。

项目整体规划欠佳,功能不全,被客户冷落; 项目包装太差,提不起目标客户群体的购买兴趣; 楼盘价格定位不当; 目标客户群体定位缺乏科学性,使销售渠道不畅; 促销方式不佳,客户不了解楼盘; 广告投入太少,难以启动市场; 销售人员服务质量不高,客户...

买房 楼盘 开盘 加推是什么意思??

买房、楼盘、开盘、加推的意思如下:开发商建房子拿到预售许可后就可以卖房子了。

买房:开发商把手上的房源卖出去,买进的人就是买房人;楼盘:楼盘就是一栋楼的名字就是楼盘;开盘:开盘就是开发商预售许可拿下来后准备进行卖房的那天就叫开盘,也是开盘后就能进行买房手续了;加推:加推就是比如开发商有5栋房子,开盘当天只卖一栋,结果太火爆马上就卖完了,开发商会根据情况把其他4栋的房子拿出一部分在卖就是加推;

世界上最贵的楼盘是哪里?

全球最昂贵楼盘:66万元/平米 防弹玻璃窗户 在不到两年前,英国人在伦敦西南推出了一个“世界第一豪宅”之后,英国人又推出了一个“世界第一宅第”:这次是位于伦敦市中心的海德公园旁边的公寓小区。

如果不是在寸土寸金的伦敦商业旺地和世界闻名的海德公园边上,这个用白色挡板围起来的工地,无论如何也引不起人们的注意,更别提和“全球最昂贵的楼盘”联系在一起了。

《国际先驱导报》记者近日实地探访这个名为“海德公园一号”的地产项目时,粗略量了一下,一条小路分开的两片工地,占地面积估计不足8000平米。

该项目似乎再一次证明房地产黄金价值标尺的重要:位置、位置、位置。

66万一平米 “海德公园一号”位于英国伦敦中心海德公园旁的骑士桥附近:工地围墙一侧一墙之隔是海德公园,另一侧的一米外就是骑士桥地铁口,地铁口对面是伦敦最繁华的商业区之一——肯辛顿商业区的中心地带,相邻不远是英国女王的官邸白金汉宫、大不列颠自然史博物馆、泰晤士河。

该楼盘将包括4座住宅大厦,外观均呈钻石形,外墙由玻璃和钢结构组成。

这个号称超级豪宅的楼盘每平方米售价将高达66万元人民币,最小的一套93平米的公寓也要约6100万人民币,而最大的一套1858平方米的“楼王”售价则高达12.26亿人民币。

据称,该项目已经成了全球房地产的热捧项目,多名阿拉伯王子、俄罗斯金融寡头,甚至来自中国的亿万富翁进行了认购登记。

根据有关负责人的说法,已经有中国人表达了购买意向,不过,他没有透露进一步的信息。

防弹玻璃做窗户 适逢周末,工地的负责人不在,一名工人告诉记者,项目计划到2009年秋天完成。

如果想在这里买房,得抓紧时间。

虽然他不知道有没有中国人来买,但听说一半的房子已经有了主人。

英国《泰晤士报》报道说,“海德公园一号”那套1858平方米的“楼王”已顺利售出,买家是卡塔尔现任第一副首相兼外交大臣哈马德。

报道称,哈马德这次买楼纯属“个人行为”,是自掏腰包。

更令人咂舌的是,他还是“海德公园一号”的唯一投资人。

公司负责人坎迪表示:“很显然,哈马德正雄心勃勃地进军伦敦房地产业,想成为一名地产大亨。

” 除了至关重要的位置之外,“海德公园一号”的售价高昂,与楼盘质量也不无关系。

据说,大厦的每个房间窗户都装设了防弹玻璃,电梯和出入口设有虹膜扫描身份识别系统——当然,与英国多数高级建筑一样,大楼内所有角落都处于隐藏摄像头监控之下。

英国是世界上安装监控摄像头最多的国家,有人甚至估计,在拥有6000万人口的英国,每两人就能摊上一个半摄像头。

楼盘采取一梯一户的设计,直通近在咫尺的超豪华文华东方酒店的地下通道可使主人随时像到自家餐厅一样享受酒店30多位高级厨师制作的美食。

豪宅也有“水分” 2005年8月,英国人曾推出一个被称为“英国19世纪后建造的最重要的私人住宅”。

这个位于伦敦西南郊区名为UPDOWN COURT的豪华私宅,当时要价1.3亿美元,号称当时“世界上最昂贵的”私人住宅。

该项目的促销广告上声称:住宅配有高技术程控设备、应急避难室、可加热的大理石车道,直升机停机坪…… 但记者去实地采访时,顿升“看景不如听景”之感:高技术程控设备是一台电脑控制的监视系统,直升机停机坪仅为一块50平米的草地。

感觉也就是一个功能比较齐全的四层宅第,只是院子比较大而已。

“海德公园一号”是否也像那个“世界第一豪宅”那样存在炒作成分,现在还不得而知。

但是,像卡塔尔外长、俄罗斯大亨之类的富豪近年来在伦敦疯狂购买房产已经导致了伦敦房产价格的上升。

据统计,这些富豪2006年在伦敦已购买了240套豪宅,而伦敦中心的豪宅价格在过去一年中上涨了25%。

房地产市场营销的战略设置

从战略设置和战术分布层面上看,房地产营销的过程主要包括前期的策划,中期的战术分布实施和后期的营销控制等方面。

一、前期的策划--打造楼盘的核心竞争力,推广楼盘形象。

上个世纪90年,普拉哈拉德和哈默尔提出了“核心竞争力”一概念,在房地产营销中,楼盘形象是基于楼盘的核心竞争力而具有的一种比较竞争优势之一。

在房地产营销的前期策划中,要达到很好地推广楼盘形象的目的,打造楼盘核心竞争力是关键,为此,应从三方面把握:1.对楼盘的属性定位楼盘属性的定位贯穿于楼盘形象进行推广的整个过程,是这一过程的核心部分。

它包括对楼盘的规划设计和人居环境两方面的定位,在规划设计定位方面突出楼盘的整体概念,如:亲水楼盘,SOHO或智能化楼盘等,突出楼盘的建筑风格,如:时尚欧洲型或欧陆古典型等,突出楼盘的户型面积,户型比例,中心景观等。

在人居环境定位方面要体现出楼盘所处的地段的优越性,交通的便利,楼盘所构成的生活区的成熟等。

2.市场调查,把握方向此环节在房地产营销的核心竞争力的打造过程中是很有必要的。

在此过程中全方位地搜索同一城市里同一时期内各楼盘的开发情况,根据各楼盘的不同开发概念,地段,区域,价位等确立竞争对手,建立起对竞争对手的跟踪调查档案系统,掌握竞争对手的销售手法和销售状况等,分析调查报告,树立起新的楼盘性价比和高于对手的楼盘价值系统,在原定的营销战术的基础上进行不断地完善及最终确立营销战术方案。

3.楼盘的主题确立及形象推广完成了楼盘的属性定位和市场调查分析,把握了营销方向后,营销随即进入了楼盘的主题确立及推广的阶段。

楼盘的价值基础和特征的持久力表现在它的名称上,而与名称联系最为紧密的是楼盘的标志和图案系统,它们在很大的程度上直接影响到楼盘的形象推广。

在“后非典时代”,业界将会树立起新的楼盘主题价值系统,健康将是第一主题,健康的人居环境,健康的休闲环境,健康的工作环境。

在楼盘的形象推广方面,重点是指导或配合专业的广告公司理清思路,结合楼盘的属性定位,突出优势,树立起楼盘的最优形象,造成轰动的效应。

在开盘前较长时期的密集性,广泛性和渗透性的宣传之下,楼盘的传播将影响到潜在的目标客户。

二、中期的战术分布实施初期的策划酝酿了较为成熟的营销战术,开盘期间营销将会进入高涨时期,战术将会得到全面的实施,在此点上,战术分布于三方面:1.关注营销的“体验场”体验是人们以个性化的方式参与到其中的事件,它可以使客户意识中产生美好的感觉。

营造体验场应从空间场的设计到生活小区的环境打造再到居室内部的装修都要给客户带来色,声,香,触,法这五觉的冲击,使客户体验到楼盘的价值所在。

“生活场”的设计要有创意,在房地产营销上有过“试住购房”的营销手法,这是“生活场”的最初雏形,“生活场”的制造不能仅仅局限于试住,而应从多方面去开发,激励客户溶入到对居室的关怀中去,感受自己布局的居家生活的舒适和惬意,从而产生一种对生活的成就感。

体验场中,在卖场营造好的效果将会使客户感受到楼盘聚集的人气和一种抢购的氛围,它将引发惊人的效果并引导客户购买的冲动。

2.把服务落实到客户中去开盘前期和开盘之后积累的目标客户将集中约定在开盘期间消化。

在消化的过程中,为客户提供真诚的服务将会产生良好的消化效果,建立起客户档案系统,根据客户不同的职业型,收入状况,家庭情况向他们提供一系列的包括:购房户型,付款方式,装修建议的咨询及代办贷款等服务。

让客户能感受到购房放心,称心,舒心,从而达到消化目标客户的目的。

3.实惠永远是购房的第一动力在房地产的营销中,实惠永远是第一主题,它也是刺激消费者购房的第一动力。

伴随着房地产营销走向成熟阶段,当前的房地产市场中比较流行的营销优惠战术可归结为以下几类:1.购房送物业管理费。

2.购楼送车位。

3.购房送接受优质教育,培训机会。

4.购房享受装修大优惠。

5.购房送金卡,指定处购物享受优惠服务。

6.购房连带购车大优惠。

7.分期付款,N年免息。

8.购房抽奖,送礼,返现金。

9 . “中介热销”,即介绍客户购房给予提成等,在广州,深圳等沿海开放城市甚至有购房送工作等营销手法,其本质都是使客户能得到最大实惠一原则,但在实施此战术时要充分地考虑客户的实惠需要。

三、后期的营销控制房地产营销的后期控制主要是对楼盘价位的控制和形象整合的控制。

经历了中期的热销,楼盘相对于潜在目标客户而言将步入紧缩阶段。

在理性分析当前楼市销售状况的前提下,第三轮营销攻势将是为实现楼盘开发的终极目标而努力,楼盘开发的终极目标表现为使置业主的投资得到最大的回报和生活环境的最优化。

无疑,重估楼盘价值,进一步炒作楼盘形象将对楼盘的升值起着非常重要的作用,而升值最终体现在楼盘的价位的提高。

在楼盘的紧缩阶段,楼盘的销售呈现出供不应求的局面,价位的提高一方面可以缓解供求关系的平衡,另一方面使楼盘得到升值,第三方面提升了发展商的品牌价值系统,增加了发展商的品牌崇信度,使楼市潜在客户的...

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房地产营销策划案---莱恩房地产 一、前言 莱恩田园区的出现,体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。

莱恩田园区的出现,使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现,或者说,莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。

莱恩田园区的出现,顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤,其深厚的发展潜力不可限量。

莱恩田园区在开发模式上,采用了创新策划在先,规划设计在后,让两者相互弥补、相映生辉的做法,也是一个超前性的景区与地产开发模式创新,它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。

二、市场分析 1)市场背景 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧,现占地约200亩,前期果园开发已小见成效,大规模的综合性开发即将进行。

果园内的果树现在枇杷为主,同时准备发展一批相应的果树,形成一个有多种水果树的综合性果园。

在历史上,西彭镇是有栽种水果的悠久历史的,万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。

如今,西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想,为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。

现在,西彭镇已有常住人口约五万,随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入,西彭镇的未来人口还会大量增加。

西彭镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。

重庆主城区人口已超过600万,主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高,休闲娱乐的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不可阻挡的大趋势。

2)产品分析 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧,现占地约200亩,莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。

优势: 一棵令人震惊和赞叹的超级百果树—— 它立在莱恩田园区的大门口或中心。

它那巨硕无比的下部(直径不低于十米)是钢筋水泥雕塑出来的,但外形与真树相比,足以乱真。

中心主要是空的,以泥土填满,使树根能够直通地下(包括外露一部分);也可巧妙设计一些弯曲的树洞,供孩子们捉迷藏。

上部则有序地种植一批各种各样的果树,让其慢慢长大,仿佛是巨树的枝,是巨树的天生的组成部分。

还可为其编一个古老的神话传说故事,让许多游客更加深信不疑。

果树命名为“仙醉百果树”,由著名书法家题字,由著名文人写一篇赋,立石碑刻于树旁。

这是果园独创的特色景观之一,是它的形象标志之一。

它是时尚气息浓郁的公园化,可以参照珊瑚公园的建筑风格; 在资金许可的前提下,公园的设计建筑应敢于适度超前(至少要有鲜明的独家特色),不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后,这方面做好了,也是一个独特的卖点,同时也能有效阻止竞争者的跟进。

劣势: 对发展商来说,是挑战,从规划设计的难度,建筑容积的降低,园林景观的增设造成的成本增加,未来物业管理服务的升级,都要求发展商投入更多的人力物力财力。

3)竞争对手分析 东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。

东方半岛花园招标后,打出‘特大型低密度园林式住宅’牌子,推出了‘绿色概念’和‘环保概念’。

这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。

东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念,大到小区的外围环境,内部环境,地形,布局,空间,庭院的序列,主题的不同,功能的组合,景观的效果,小到园中的一石一水,一草一木,都要纳入环境系统进行精心设计。

三、广告战略 1)广告目标 造市。

制造销售热点。

造势。

多种媒体一起上,掀起立体广告攻势。

大范围、全方位、高密度传播售楼信息,激发购买欲望。

扩大‘莱恩田园区’的知名度、识别度和美誉度。

提升企业形象。

一年之内销售量达到80%以上。

2)广告对象 好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年; 对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年; 喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民; 喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人; 喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民; 具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民; 乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民; 3)广告地区 在重庆这个城市及周边地区。

4)广告创意 广告主题: (1)每天活在水果的世界里 创意 选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。

利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在,然后跳到莱恩田园区的画面与此相比,有如回到了当时的时代里,最后,莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。

(2)回到家,就是渡假的开始 创意 一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公:“老公我在家里好闷,我要去渡假。

” 老公:“行,马上带你上。

” 上了车,不过多久就到了。

他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里,而且这里有新颖独特的建筑楼房。

孕妇看到此情此景,脱口而出:“老公,我要在这里住一辈子?!” 老公:“没问题。

”孕妇:“真的可以吗?”老公:“当然...

求一份成品广告策划书

展开全部 广告策划内容,以一个房地产策划案为例:1、产品的调研只有对楼盘进行充分的调研,才能找出了自身的弱点和优点,审视产品,摆正了迎战市场的恰当位置。

这样,我们才能对症下药,才能在理性的基础上,充分发挥产品的优势点,策划才能行之有效。

(1)物业的定位;(2)建筑、配套、价格的优劣势分析;(3)目标市场的分析;(4)目标顾客的特征、购买行为的分析;2、市场的调研或许有人讲,搞房地产项目靠的是经验,但须知,市场调研的目的是从感性的经验,结合不断变化和细分的市场信息,提升到理性的层次,科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。

在市场经济的竞争下,闭门造车或迷信经验终究是不行的。

(1)区域房地产市场大势分析;(2)主要竞争对手的界定与SWOT的分析;(3)与目前正处于强销期的楼盘比较分析;(4)与未来竞争情况的分析和评估。

3、企划的定位定位是所有广告行为开展的一个主题,就像一个圆心,通过项目的调研,制定楼盘定位,提炼USP(独特的销售主张),提出推广口号,使楼盘突现其与众不同的销售卖点。

寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素,以此作为广告的基调,并以艺术的方式放大,使广告更具形象力、销售力。

4、推广的策略及创意的构思房地产广告,有的决策者是去到哪里,做到哪里,既没有时间安排,更没有周期概念。

当楼盘无明显优势时,竞争显得激烈,则手忙脚乱,怨声载道。

房地产广告必须以有效、经济为原则,讲究策略性、计划性5、传播与媒介策略的分析有人说,广告费花在媒体上有一半是浪费的。

确实,只有发挥好媒体的效率,才能使有限广告经费收到最大的经济效益,广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。

整合传播则是围绕既定的受众,采取全方位的立体传播,在最短时期内为楼盘树立清晰的形象,并以持续一致的形象建立品牌。

(1)不同媒体的效应和覆盖目标;(2)不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;(3)不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;(4)不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;(5)不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;(6)不同地区、不同方式的夹报DM分析;(7)户外或其他媒体的分析;(8)不同的媒体组合形式的分析。

6、阶段性推广总体策略房地产广告,有的决策者是想到哪里,做到哪里,既没有时间安排, 更没有周期概念,面对激烈的市场竞争,则始终处于被动状态, 只能叹怨广告无效。

规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程,根据市场反映结合施工进度, 针对竞争对手,形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。

7、阶段性广告和媒介宣传房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点,以阶段性目标为指导,全方位地实施强有力的广告攻势,合理运用户外媒体,印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的“三套车”纵横交错,整合传播。

(1)广告的重点;(2)广告的主题和表现手法;(3)各类媒体广告的创意与制作;(4)媒体的发布形式和频率;(5)整合传播的策略;(6)媒体发布的代理。

8、阶段性促销活动的策略促销的最大目的是,在一定时期内,以各种方式和工具来刺激和强化市场需求,达到销售促进的目的。

(1)促销活动的主题;(2)促销活动的计划和实施监督;(3)促销活动与销售执行的引导、建议;(4)促销活动的效果评估和市场反映的总结。

9、阶段性公共关系的策略善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头,并利用新闻媒介进行报道、炒作,使楼盘得以宣传,并能树立独特的形象。

10、定期广告效果跟踪和信息反馈广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。

而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正,以适应日益变化的市场,“一条道,走到黑”往往是要走死胡同的。

11、定期跟踪竞争对手的广告投放所谓“知已知彼,百战不贻”。

在市场推广中,要及时地监测竞争对手的一举一动,对于营销竞争既能做到把握对手动向,防范于未然,也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。

12、推广成本预算和费用监控广告预算的每一笔精打细算,不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上,而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终,贯穿于广告周期的缜密安排,贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。

因为一个决策性的失误,往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。

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